Finanziaria 2010: rivalutazione di terreni ed aree edificabili.

La legge Finanziaria per il 2010 ripropone la possibilità di rivalutare, oltre alle partecipazioni in società non quotate, i terreni e le aree edificabili detenuti alla data del 1° gennaio 2010, corrispondendo una imposta sostitutiva del 4% sul valore del bene come risultante da apposita perizia. In sostanza, in previsione di una futura cessione dei beni in questione, i contribuenti possono valutare la convenienza a rivalutare (a pagamento) il relativo costo di acquisto, diminuendo la plusvalenza conseguita in sede di alienazione.

Sotto il profilo soggettivo, sono interessati alla rivalutazione in esame le persone fisiche (per le operazioni non rientranti nell’esercizio di attività commerciali), le società semplici e le associazioni ad esse equiparate e gli enti non commerciali che risultino titolari, alla data del 1° gennaio 2010, di un diritto reale sui terreni e le aree edificabili. 

Da un punto di vista oggettivo, sono rivalutabili i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, i terreni lottizzati o terreni sui quali sono stati costruiti opere per renderli edificabili ed i terreni agricoli.

Il valore attribuibile a tali terreni deve essere determinato da soggetti competenti in materia urbanistica, individuati dal legislatore negli iscritti agli albi degli ingegneri, architetti, geometri, dottori agronomi, agrotecnici, periti agrari e dei periti industriali edili. Inoltre, la perizia può essere effettuata anche dai periti regolarmente iscritti alle Camere di Commercio. Va peraltro rilevato che i costi sostenuti per la relazione giurata di stima possono essere portati in aumento del valore iniziale da assumere ai fini del calcolo delle plusvalenze, in quanto costituiscono un costo inerente al bene.

La perizia dovrà essere completata e giurata entro il 31 ottobre 2010.

Il valore così determinato deve essere assoggettato a tassazione mediante il versamento di un’imposta sostitutiva che, nel caso dei terreni e delle aree edificabili, è pari al 4%, da computarsi sull’intero nuovo valore. Il valore di acquisto rivalutato rappresenta il valore normale di riferimento sia ai fini delle imposte sui redditi, sia delle imposte di registro, ipotecaria e catastale.

La rivalutazione si perfeziona con il versamento dell’intero importo dell’imposta sostitutiva oppure, in caso di opzione per la rateizzazione, con il versamento della prima rata da effettuarsi entro il 31 ottobre 2010 (1° novembre, in considerazione della scadenza domenicale del 31 ottobre). Le successive due rate andranno versate, maggiorate degli interessi, entro il 31 ottobre 2011 ed il 31 ottobre 2012.

La perizia, comprendente i dati identificativi dell’estensore e tutti gli elementi idonei ad individuare il bene periziato, unitamente alle ricevute del versamento dell’imposta sostitutiva, deve essere conservata dal contribuente ed esibita o trasmessa a richiesta dell’Agenzia delle entrate.

Per valutare la convenienza alla rivalutazione occorre attentamente valutare la tipologia di bene ed il relativo regime di determinazione della plusvalenza. A titolo esemplificativo e non esaustivo delle casistiche possibili, la plusvalenza da cessione di un terreno agricolo - senza che sia decorso il termine di cinque anni dall’acquisto - è soggetta all’imposta sostitutiva del 20%; diversamente, le plusvalenze da cessione di terreni edificabili sono assoggettate ad imposizione ordinaria o al regime della tassazione separata. È evidente, pertanto, che i differenti regimi applicabili nel caso di vendita del bene modificano il calcolo di convenienza e la comparazione con la rivalutazione.